Nowelizacje Prawa Budowlanego 2025–2026 — co zmienia się w pracy architekta

Prawo budowlane zmienia się w Polsce rzadziej, niż życzyliby sobie architekci, ale gdy już się zmienia, to hurtowo. Lata 2024–2026 przyniosły kilka nowelizacji, które czuć w codziennej pracy biura: od sposobu składania wniosków po treść wpisów do dziennika budowy. Zebrałem je w jednym miejscu, z naciskiem na to, co z każdej zmiany wynika praktycznie.

W skrócie

• e-Budownictwo: od 2024 wnioski dla inwestycji z decyzją środowiskową składa się wyłącznie elektronicznie, od 2025 także kolejne typy postępowań; każdy podpisujący architekt potrzebuje kwalifikowanego podpisu elektronicznego albo profilu zaufanego.
• Warunki techniczne zaostrzyły trzy obszary: izolacyjność i standard NZEB (od 2021), miejsca postojowe dla rowerów, dostępność.
• Samowole starsze niż 20 lat: uproszczona legalizacja (nowelizacja z 2023, w pełni od 2024) i nowa, powtarzalna kategoria zleceń dla biur.
• Do śledzenia w 2026: reforma planowania przestrzennego (ZPI), transpozycja dyrektywy EPBD w horyzoncie 2026/2027, kolejne etapy cyfryzacji GUNB.

e-Budownictwo: koniec wycieczek do urzędu

Najważniejsza zmiana systemowa to rozbudowa portalu e-Budownictwo (e-budownictwo.gunb.gov.pl). Od 2024 roku wnioski o pozwolenie na budowę dla inwestycji wymagających decyzji środowiskowej składa się wyłącznie elektronicznie, a w 2025 obowiązek objął kolejne typy postępowań. Kierunek jest jednoznaczny i odwrotu nie będzie.

Co to zmienia w biurze

Co to zmienia w biurze?

• Każdy architekt podpisujący projekty musi mieć kwalifikowany podpis elektroniczny albo profil zaufany. Jeśli u Was jeszcze tego nie ma, to zaległość.
• Status wniosku śledzi się online, więc znika rytuał dzwonienia do wydziału architektury z pytaniem, czy „coś już wiadomo”.
• Uzupełnienia i odpowiedzi na postanowienia idą bez wydruków, co przy trzech segregatorach dokumentacji projektowej jest różnicą odczuwalną fizycznie.

Z praktyki: warto od razu uporządkować firmowe zasady wersjonowania plików PDF. Urząd widzi dokładnie to, co wysłałeś, a wycofanie źle podpiętego załącznika bywa trudniejsze niż w wersji papierowej.

Warunki techniczne: co się zaostrzyło

Rozporządzenie WT jest aktualizowane etapami i łatwo przegapić moment, w którym kolejna zmiana zaczyna obowiązywać. Trzy obszary mają dziś największy wpływ na projekty.

Izolacyjność termiczna i standard NZEB

Od 2021 roku obowiązują zaostrzone współczynniki przenikania ciepła U dla przegród, a nowe budynki i te po gruntownej modernizacji muszą spełniać standard blisko zeroenergetyczny. W praktyce oznacza to grubsze przegrody, staranniejsze detale mostków termicznych i konieczność myślenia o źródle ciepła już na etapie koncepcji, nie na końcu projektu budowlanego.

Rowery zamiast (części) parkingów

Nowelizacja WT rozszerzyła obowiązek projektowania miejsc postojowych dla rowerów. Przy budynkach wielorodzinnych i użyteczności publicznej trzeba przewidzieć zadaszone stanowiska oraz punkty ładowania rowerów elektrycznych. Drobiazg? Na ciasnej działce w śródmieściu potrafi przemeblować cały parter.

Najlepiej uwzględnić te powierzchnie już w bilansie na etapie koncepcji, bo doklejanie wiaty rowerowej do gotowego zagospodarowania rzadko kończy się elegancko.

Dostępność

Wymagania dostępności zaostrzono w ślad za Europejskim Aktem o Dostępności. Formalnie dotyczy to głównie użyteczności publicznej, ale wymogi stopniowo obejmują też wielorodzinne. Moim zdaniem projektowanie „na styk” z minimalnymi wymaganiami przestaje mieć sens, bo za dwa lata minimum znów pójdzie w górę. Szerokości przejść, spoczniki, dojścia do budynku: to elementy, których późniejsza korekta w gotowym projekcie kosztuje wielokrotnie więcej niż zaprojektowanie ich z zapasem od początku.

Uproszczona legalizacja starych samowoli

Nowelizacja z 2023 roku, w pełni obowiązująca od 2024, uprościła legalizację samowoli budowlanych starszych niż 20 lat. Dla biur to nowa, powtarzalna kategoria zleceń: ekspertyzy i dokumentacja legalizacyjna. Potrzebne są trzy rzeczy:

• ekspertyza techniczna potwierdzająca bezpieczeństwo obiektu,
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
• dokumentacja opisowa.

Pojedyncze zlecenie tego typu nie utrzyma biura. Ale wniosków legalizacyjnych przybywa, a klient, któremu sprawnie zalegalizujesz stodołę po dziadku, wraca potem z projektem rozbudowy. Warto mieć gotowy cennik i procedurę, zamiast wyceniać każdą sprawę od zera. U nas taka checklista mieści się na jednej stronie: wykaz dokumentów od klienta, zakres oględzin, terminy i widełki honorarium.

Nadzór autorski: wpis „byłem, widziałem” już nie wystarczy

Znowelizowane przepisy doprecyzowały obowiązki architekta podczas nadzoru autorskiego. Wpisy do dziennika budowy muszą dokumentować konkretne decyzje techniczne podjęte w trakcie wizyty, nie sam fakt obecności na placu. Z punktu widzenia odpowiedzialności zawodowej to zmiana istotna: w razie sporu dziennik jest pierwszym dowodem, po który sięga każda ze stron.

Praktyczna rada: przygotujcie w biurze szablon wpisu nadzorczego z pięcioma polami:

• data,
• zakres oględzin,
• stwierdzone odstępstwa,
• podjęte decyzje,
• zalecenia z terminem.

Pięć minut przy wdrożeniu, a porządkuje dokumentację każdej budowy i chroni Was, gdy po dwóch latach trzeba odtworzyć, kto co ustalił.

Przepisy przejściowe, czyli gdzie rodzą się spory

Przy każdej nowelizacji najwięcej zamieszania robią nie nowe wymagania, tylko przepisy przejściowe. Projekt złożony przed wejściem zmiany w życie zwykle ocenia się według starych zasad, ale „złożony” bywa rozumiane różnie, a przy postępowaniach zawieszanych i uzupełnianych granica się rozmywa. Widziałem spór o to, czy wniosek uzupełniony po nowelizacji podlega już nowym WT; kosztował inwestora trzy miesiące.

Daty z tego artykułu w jednym miejscu:

Zmiana	Kiedy
Zaostrzone współczynniki U i standard NZEB dla nowych budynków	od 2021
Uproszczona legalizacja samowoli starszych niż 20 lat (nowelizacja z 2023)	w pełni od 2024
Wnioski dla inwestycji z decyzją środowiskową wyłącznie przez e-Budownictwo	od 2024
Obowiązek elektroniczny dla kolejnych typów postępowań	od 2025
Transpozycja dyrektywy EPBD (2024) do prawa polskiego	horyzont 2026/2027

Dlatego przy projektach na styku dat warto zrobić dwie rzeczy.

1. Zapisać sobie w dokumentacji projektu, według którego stanu prawnego go opracowano, z datą dzienną. To jedno zdanie w opisie technicznym, a ucina dyskusje.
2. Przy dłuższych postępowaniach sprawdzać przepisy przejściowe konkretnej nowelizacji zamiast zakładać zasadę ogólną. ISAP podaje teksty ujednolicone z datami obowiązywania, więc weryfikacja zajmuje kwadrans.

Co śledzić w 2026 roku

Trzy procesy legislacyjne są w toku i każdy z nich dotknie biur projektowych.

• Reforma planowania przestrzennego z ustawy z 2023 roku zmienia zasady wydawania WZ i wprowadza ZPI, czyli zintegrowane plany inwestycyjne. Gminy wdrażają ją w różnym tempie, więc przed każdym nowym tematem trzeba sprawdzać stan planistyczny konkretnej gminy, a nie zakładać, że jest „jak wszędzie”.
• Transpozycja przekształconej dyrektywy EPBD z 2024 roku ma wejść do polskiego prawa w horyzoncie 2026/2027 i znów podniesie wymagania energetyczne.
• GUNB zapowiada kolejne etapy obowiązkowej cyfryzacji w e-Budownictwie.

Śledzenie tego wszystkiego nie musi zjadać czasu. Newslettery IARP i PIIB regularnie omawiają zmiany w przepisach. Lektura dwóch maili miesięcznie wystarcza, żeby żadna nowelizacja nie zaskoczyła Was w środku projektu.